不動産購入時に聞くTitle Insurance、Homeowner's Insurance、Home Warranty。どれも保険のようだけど、何が違うの？

この３つの意味を混乱している人や誤解している人が沢山います。Title insuranceの話が出た時に、個人で火災保険を組むからタイトル保険は不要ですと言う人がいたり、タイトル保険は購入後一年間のみ有効と思っている人がいたり。売り主がHome warrantyを購入者に買ってあげれば家の状態はそれで保証されると思っていたり。

誤解したまま家の売買が完了した後に、何か問題が生じて保険が必要になってもどれがどのように効果があるのか、きちんとわかっていないと対処の仕様もありません。
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ここではこの紛らわしい３つを簡潔に説明します。

Title Insurance（タイトル保険、または権原保険）

購入する物件の所有権にかかる保険のことです。

まず購入する過程でタイトル保険会社が該当不動産にまつわる全ての公的記録を調査し、購入者が権原を持つに当たって問題がないかを確認します。課税徴収、地役権、売り主の債務などの記録の調査もされ、現在の物に限らず、昔に登記されたものまでずっとさかのぼって検査されます。
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この様に綿密に調査をして所有権を保証されて購入しても、後々になって不動産にまつわる問題が浮上する可能性はあるわけで、タイトル保険はそのためのものです。カバーされる内容や金額、例外などは購入時にタイトル会社によって提示されます。
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タイトル保険は通常、不動産の売り主が買い主に買い与えます。それでもクロージングで購入者用の諸費用明細にタイトル保険料が記載されて驚くかたがいるのですが、よく見ていただくとLender’s policyと書かれていると思います。これはローン会社にかけられるタイトル保険でローンを組む購入者に支払う義務があります。全額現金購入の場合は、言わずともローン会社が関係しませんのでこの費用が発生しません。

タイトル保険はかけないといけないの？

まずは売り主が買い主に買う義務がありますので、購入者としてここで断る理由はないと思いますが、タイトル保険をかける意味があるかと問われた場合、絶対にあると思います。お隣との境界線にあると思われていた塀が、実はお隣の土地に大きく入り込んでいて（不法拡張 ― Encroachment）直せと強制された場合や、登記されずに放置された大昔の所持権が今になって明るみになり、その主が自分の家に自分も権利があると言って現れたりなどの場合に、この保険の出番になります。この様な事態になることはあまり予想されない一方で、もし起こったら一大事です。そこに手を差し伸べてくれる保険。その割に保険料は購入完了の際に一度支払ったら一生ものです。
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新築だからタイトル保険は必要ないのではと問われたこともありますが、家は新築でも土地は昔から持ち主が変わりながらずっと存在してました。よって新築物件購入の際もタイトル保険は必要です。

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Homeowner’s Insurance（災害保険を含む総合住宅保険）

一般的に家の構造、内装、個人物産にかかる保険で、盗難や自然災害からの破損に効きます。コンドミニアムの場合は建物は共同所有でアソシエーションが保険をかけている場合が殆どですので、内装と個人物のみの保険を買うことになります。
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購入でローンを組む場合は保険に加入することを前提にローンが降りる仕組みになっていて、保険会社の選択肢はあっても、カバーする内容はローン会社のガイドラインを満たしている必要があります。現金購入の場合は組む組まないは購入者の自由です。

住宅保険は必要？

​保険は万が一の時のためにかけるもの。日本でもお馴染みですので説明も不要かと思いますが、家を持つにあたって保険は不可欠です。エリアを考慮した適切な災害保険を含んだ効果的な保険を組むことをお勧めします。毎月の支払額が低い代わりに困った時に連絡が取れなかったりサービスが悪かったりもありますし、支払いが高いけど、いざと言うときに素早い対応をしてくれる会社もあります。私的には、保険が必要になる時はただでさえストレスレベルが上がる時ですので、出来るだけ保険会社のほうで段取りをして解決に向けて進んでくれる所を望みます。会社によって対処内容は変わってくると思います。よくそれぞれの会社の内容を把握して、お知り合いなどの経験や感想、レビューなども参考にしながら決めることをお勧めします。

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Home Warranty（住宅設備保証）

家の中の電気配線、水道管、冷暖房機、湯沸かし器、家電などの設備、いわゆる「部品」を対象とする保証のことです。
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柱や屋根など家の構造は住宅保険が効くのに対して、家の部品には設備保証がカバーできます。普段コンピューターや冷蔵庫などを買うと保証書が付いてきますよね。似たような保証書を、家の購入時に限り中古の家の設備に付ける事が出来ると考えてください。通常家を購入した日から１年または２年有効で、その期間中に保証の対象となるものが故障したら修理費、または同等品への交換がカバーされます。

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住宅設備保証も付けるのは不可欠？

設備保証はタイトル保険や住宅保険の様にローン会社からの加入義務付けはありませんので、あくまでも個人的に希望の場合にのみ購入します。市場の状況によっては売り家をより魅力的に見せるために売り主が保証を買う約束をする場合もあります。
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新築物件購入の際には、建設会社が設備保証と建築保証との両方を付ける場合が多いですが、保証期間については会社毎にかなり差があります。購入契約の際に、どのような保証が付くのか予めよくチェックしましょう。