土地の境界線がずれていて、自分の敷地内に隣の土地が入り込んでいたり、誰も使っていない隣地をドライブウェイ代わりに利用していたり…。人の土地だと分かっていながら使い続けているうちに、「この土地はいずれ自分のものになるのでは？」と思ったことがある方もいらっしゃるのではないでしょうか。

そこで今回は、その気になる ​Adverse Possession（取得時効）についてお話しします。
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Adverse Possession（時効取得）の定義は州によって違いますし、日本の概念とも違います。私のお話しするのは米国ワシントン州に限りますのでご注意ください。

​他人の土地を一定の条件を満たして長期間継続的に使用し、最終的にその土地の所有権を取得できる法律上の仕組みです。

ワシントン州では以下の5つの条件を満たす必要があります。

• Actual Possession：一時的ではなく、実際に自分の土地のごとく使用していなければなりません。
• Open and Notorious：隠れて使用するのではなく、オープンに誰が見ても自分が使っていると分かる状態でなければなりません。
• Exclusive：所有者や他人と共有するのではなく、自分だけが使用している状態でないといけません。
• Hostile：所有者の許可なしで使用していないといけません。
• Continuous：継続して10年間使用していなければなりません。途中で所有者や他人が使用することがあったり、使用を停止した期間があってはいけません。

上の条件を全て満たして10年経った時に自動的に所持権が授与されるわけではありません。きちんとワシントン州で認められている正式な訴訟の手続きを行って所有権を確定させる必要があります。
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それから所有者のほうは使用されていることを認知していたけど好意で使わせていた、所有権を渡す意志はなかった、などの理由で拒否し、隣人同士の境界線紛争の発端になる可能性もあります。

また、所有者が気付いた時点で使用停止を言ってくる場合はとても多く、やめなければ強硬手段でやめさせたり柵を高くしては入れないようにするなどの手段を使いますので、10年継続して使用するのは多くの場合簡単なことではありません。

日本も所有の意志を持って一定期間占有することで成立しますが、善意か悪意かによって必要条件の使用期間が異なります。
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善意無過失の場合：他に所有者がいることを知らなかった、または調べてもわからなかった場合は取得まで10年。

悪意過失の場合：所有者がいることを知っていた、または注意すればわかった場合は取得まで20年。
 
所有者が途中で返還請求や拒否など行動を起こした場合、時効が中断し、期間のカウンターがリセットされます。

時効期間を満たすと、所有権は自動的に占有者へ移転します。裁判を起こす必要はなく、ただ所有者が異議を唱えない限り確定します。

下水料金は市の水道局に払ったのに、さらにKing Countyから下水料金の請求書が来て、「2重に請求されてるのでは？」と思ったことある人、多いと思います。
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そこで今回は、その謎の King County Sewer Capacity Charge（下水道容量負担金） について、簡単にご説明します。

1980年から1990年にかけて急成長したKing Countyでは、下水処理が人口の増加に追いつかず、処理しきれない排水を近郊の処理場に送って処理するシステムを導入しました。しかし、それには多額の費用がかかります。誰がその費用を負担すべきか？と検討した結果、新しく下水システムを使い始めた人たち、つまり 1990年以降に新たに下水管を接続した物件の持ち主に、その費用を分担してもらうという仕組みが生まれました。

• この費用は、決められた金額を15年間かけて分割で支払うことになっています。一括で払ってしまえば割引きもありますが、支払い期間の途中で家を売った場合、支払い責任を次の所有者に引き継いでもらうことが出来るため、一括で完済する人は少ないです。
• 払い終えると、その物件からこの負担金の義務は消えます。
• たとえば1990年に新築された家なら、2005年には払い終えている計算です。
• 費用についての詳細はホームページでご確認ください。

つまり、2025年現在で築15年未満の家や、過去15年以内に大規模な増改築を行って下水接続が変更された家などは、この負担金がまだ残っていることになります。

Snohomish Countyや​Pierce CountyでもKing Countyの下水設備を使っているエリアがあります。そのような場所では、たとえ住所が他郡であっても King County Sewer Capacity Charge の対象になることがありますのでご注意ください。

2025年現在、一戸建ての場合は月額 約$76。これを3か月ごとにまとめて請求されるため、1回の請求は約$228になります。つまり、年額にするとおよそ$912です。
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なお、毎年インフレ率などに応じて調整されますが、実際に負担金の支払いが始まった時点で金額が15年間固定になりますので、その後値段が上がっても関係ありません。

似ている点もありますが、目的や対象が異なります。

• 築15年未満の物件やADU付きの物件は要チェック！
• 対象かどうかは、King Countyまたは不動産エージェントに確認を。
• 支払いは15年間、物件に紐づいて次のオーナーが引き継ぐことが多い。

家探しの際に見落としがちなこの費用、あとで「知らなかった！」とならないように、事前の確認がとても大切です。

​査定（アプレイザル）を物件検査（インスペクション）と混合していたり、査定の必要性についての質問をよく受けますので、今回は、よく理解されてない割に不動産売買で大きな役割をする査定についてお話しします。

​なお、査定は同じ意味でアンティークや収集品などの鑑定の際にも使われますが、私がお話しするのは不動産にフォーカスした査定です。

​査定（Appraisalアプレイザル）とは、資格を持つ住宅査定士（Appraiserアプレイザー）が行う、物件の市場価値に関する専門的な評価のことです。査定士は、物件の購入価格が市場価値に見合っているかを確認するために、周辺の売却された類似物件と比較して評価を行います。現金で購入する場合、買い主が自分で査定士を雇って市場価値を確認することもありますが、ほとんどの場合は住宅ローンを組む際、またはリファイナンス（借り替え）をする際に金融機関が査定を依頼します。

​金融機関にとって、ローンを提供することは金利による収益を目的とした投資です。従ってローンを出す際は買い主が市場価値よりも高い値段で買おうとしていないか確認することも投資のリスクを軽減する方法の一つで、そのために査定が行われます。ローン審査で必要とされる査定は、その金融機関が審査中に取り寄せた査定のみ受け付けられますので、いくら最近のものでも他社や買い主本人が正規の査定士を直接雇って出してもらった査定結果は無効です。

多くの方が思い違いしているのが、購入額を基準にしてローン額が決まると思っていることです。実際はローンの借入額は購入額ではなく、査定額を基に決定されます。
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どういうことかと言うと、例えば物件が$1,000,000で購入契約され、20%の頭金でローンを組む予定であった場合はローン額は80%の$800,000と考えられます。しかしそれは査定がちゃんと$1,000,000で出た場合のシナリオです。査定額が$950,000だったらローン額はその80%、つまり$760,000となってしまい、予定していたよりも借りられない結果になってしまうのです。その埋め合わせで買い主が自分で現金を頭金に足せるなら$1,000,000の購入も問題ないかもしれませんが、たいがいは市場価格以上に支払いたくないと考えるため、査定額が購入額より低い場合、買い主が契約をキャンセルするのが一般的ですが、稀に売り主が査定額まで売値を下げて売買を成立させることもあります。いずれにせよ、低い査定結果は買い主だけでなく、家の売り主側にも影響を与えます。

また、シアトルなどの競争が激しい市場では、複数のオファーの中で勝ち残るために、最終的に物件価格が$200,000〜$300,000も上がることも珍しくない他、査定をはじめ各種の条件を省略することも多くみられます。その場合、買い主は手付金を失わずに購入をキャンセルするオプションがなくなる上、購入契約額と査定額に大きな差が出た時には多額の差額を自費で支払うことになります。

上で話した通り、資格を持った査定士が時間をかけて比較物件の特徴や価値をよく理解した上での評価額で、オンライン査定のように近隣で売れたものを一緒くたにして出した平均値とは全く違いますので、信頼性は十分あると思います。しかし人間のやることですので誤りが生じることもあると思います。
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ご自分がローンを組む際に査定をして結果に納得がいかない場合、担当した査定士に直接コンタクトするのはタブーですが、金融会社とご自分の不動産エージェントにご相談なさることをお勧めします。

​FIRPTA（Foreign Investment in Real Property Tax Act）は、アメリカで税金を申告していない人がアメリカの不動産を売った時に保留を義務付ける税法です。アメリカ市民権や永住権を保持していない人が家を購入する場合に、売る時のことを考えてとても重要な情報なのですが、残念ながら不動産エージェントでもこれを知らない人が多く、よって買い主はFIRPTAについて何も知らないまま家を買ってしまうことがよくあります。

FIRPTA税法の対象になるかどうか、そしてそれはどういうことなのか、売る時になって知らされて驚くよりも、出来るだけ買う段階で理解しておくべきです。今回はFIRPTAについて、簡単にまとめてみました。

この税法の名前にForeign Investmentとあるのを見て、「自分は投資家ではないから関係ない」と考える人がとても多いですが、自分の不動産購入目的は全く意味はなく、肝心なのはアメリカがそれをどう見るかです。
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アメリカでは、アメリカ人以外がESTA (Electronic System for Travel Authorization)や観光ビザで入国して滞在中に不動産を買うことが可能です。アメリカの不動産は誰にでも買いやすいのと、不動産への需要で価値が上がる利点があり、従って多くの外国人がそれぞれの目的でアメリカの不動産を買うわけです。
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外国人の主な理由は

• セカンドホーム、バケーションホーム
• 何らかのビザでアメリカ滞在している家族用
• 貸し出し、Airbnb
• 資産分散で取り合えず何かを買っておいておく

​などがあります。理由によっては全く投資とは関係ないですが、アメリカにはこれらの物件の売却時に売値の一部を保留する権利があります。

​アメリカでソーシャルセキュリティー番号（SSN）や個人納税者番号（ITIN）を持たず、毎年税金申告をしていない人がアメリカで家を買うと、アメリカ側から見たら投資家の部類に入れられます。投資など頭になく、例えば自分は日本にいてアメリカ留学している息子が住めるように買ったなどの理由でも、投資家とみなされます。

​これに当てはまるならそのつもりでなくても「投資家」です。

• SSNまたはITINを持たない
• 米国で税金申告をしていない
• 労働ビザとITINを持っているが税金申告は日本のみ

 
ちなみにここで言う税金は固定資産税のことではありませんので、毎年カウンティーに固定資産税を支払っていることがIRSに税金申告していることにはなりません。

アメリカがその様な外国人「投資家」からどう税金を取るかと言うと、その人達がその不動産を売った時なんです。それがこのFIRPTAです。対象になる不動産は住宅だけではありません。ビジネス用の建物や土地なども含まれます。
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そして思い違いが多いのですが、FIRPTAはあくまでもWithholding（保留）であり、支払いとは違います。売却時に保留額と共に提出する書類をIRSが調査した結果、収めた額から納税分を差し引いた部分が返却可能になりますが、リファンドの手続きなしでは返却されませんので要注意です。人によっては殆ど全額返金されたと言っている人もいますので、15％保留だからと言ってそれをそっくりそのまま失うわけでもないようですが、人がどのようにその不動産を保持していたかなど、諸々の理由で税率が決まり、型にはまった返金のレートはないようです。従っていくらになるかは完全にIRSの判断によるもので、予め税理士さんに聞いてもわからないのが現状のようです。

売値と、その家を買う人が住むか住まないかでレートが違います。

• $300,000以下  |  住まない  |  売値の15%
• $300,000 ~ $1,000,000以内  |  住む  |  売値の10％
• $300,000 ~ $1,000,000以内  |  住まない  |  売値の15％
• $1,000,000以上  |  15％

夫婦で片方がFIRPTA対象でもう片方は対象外な場合はレートが半分になるようです。
 
下のいずれかの場合に免除になります。

• 値段が$300,000以下で買い主または買い主の家族が単独で買い、買った時から１２ヵ月のサイクルの間で誰かしらが居住している期間の半分以上をこの人が住むこと。
• 買主がIRSから免除の証書を受け取る。

​自分がFIRPTAの対象になると思ったら、又は対象になるか確認したい場合、日本にいるならアメリカの税法に詳しいかた、アメリカなら外国人に向けた税に詳しい税理士さんにご相談ください。
 
最後に、私は不動産を長年していてFIRPTAの対象になる売り主さんの物件や、そういう物件を購入する買い主さんのお手伝いを何度もしてきましたが、税理士ではありませんし、FIRPTAの条件も改正されることがありますので、ここでお話ししたことはFIRPTAのほんの上澄みです。これについて詳しく知りたい場合は専門のかたにご相談されるか、IRSのサイトをご参照ください。

家を買うと決めて銀行やローン会社でローンを申し込んだら、後日クレジットカード会社から "Congratulations! You are pre-qualified!" みたいな手紙が続々と届いた経験ありませんか？カードなんて申請してないのに何通もPre-qualifiedのレターが来たら、個人情報を盗まれたのではと不安になりますよね。

今回は、どうしてその様なことが起こるのか、起こらないようにするにはどうしたら良いかを簡単に説明しました。

ローンの種類に関係なく何らかのローンを申請すると、ローン会社はその人の税金申告や給料明細などを見て、その人にどの程度貸すことができるかを確認したり、その人が支払い能力があるかを判断するため、Credit BureauからCredit Scoreを取り寄せたりします。このCredit Scoreを入手することをHard Pull（ハードプル）と言います。
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Hard Pullが行われるとCredit Bureau (Equifax, Experian, and TransUnion)という信用情報機関がその人が何らかのローンを組もうとしていることが分かり、クレジット会社などにその人の情報を転売することがあります。結果、ローンの申し込みをした人にクレジットカード会社からPre-quailficationのレターが来てしまうのはこのためです。

この時、ローン会社が個人情報を承認もなく転売したように思えますが、ローン会社は関係ありません。受け取った情報を流しているのはCredit Bureauです。転売を避けるためにCredit Bureauへのコンタクトを拒否したくなりますが、ローン承認にはCredit Scoreの確認は必須ですので、Credit Bureauへのレポートの注文を避けるわけにいきません。
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そこで自分の情報が転売されるのを阻止するには、オプトアウト（不参加届）しなければなりません。勝手に転売リストに入れられて、名前を抜くには自分から連絡しないといけないのは納得が行かないかもしれませんし面倒なのですが、残念ながらそれが現在のシステムです。
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こちらのサイトまたは電話番号から、Credit BureauのリストのOpt-outできます。

郵便でのマーケティングを阻止したい場合
Credit Bureauの転売Opt-out専用サイト
​または電話番号：1-888-567-8688

電話でのマーケティングを阻止したい場合
Do Not Call List
​または電話番号：​1-888-382-1222

​Credit Scoreを入手するためのHard Pullを行うとCredit Scoreが少々下がる現象がありますが、家を買うためにどこのローン会社にするか決めようと数件のローン会社にあたっていた場合、短期間にHard Pullが数回行われることになりますが、住宅ローンのショッピングをしていると認知されてCredit Scoreは下がりませんのでご安心ください。