ショートセール （Short Sale)
ショートセールとは？
ショートセール（Short Sale)とは、家の持ち主の個人的な事情で毎月のローン返済が難しくなり、家を売らなければならない状態になった際に、家の価値が負債よりも下がってしまっているために、家を売っても負債を返済しきれない時に取られる売却方法の一つです。
「ショートセール」というと、通常かかる日数よりも早く家の受け渡しができるように思われがちですが、ここで「ショート」なのは、「時間」ではなく、売主が家を売ってもローンの返済を仕切れないという意味で、「お金」がショート（足りない）という意味です。
このショートセールでは、売主が家を売ってもローンが払いきれないため、債権者（ローン貸主）にとっては貸した金額よりも戻ってくる金額が低く、損をすることから、売却に関する値段や条件に関する決断の権利は売主ではなく、全て売主の債権者が握ることになります。
普通売却のように、売主と買主が同意書を成立させた後、その書類は売主の債権者に送られ、売却の承認を得ることになります。家を担保にもつ債権者全てから売却承認を得なければなりませんので、債権者（ローン）の数が多いほど、承認が出るまでに時間がかかります。ショートセールをしなければならない売主の９割は、ローンを2つ以上抱えています。売主との売買の書類が債権者に送付されてから承認が出るまで、早くて２か月、債権者が多く、承認がスムーズにいかない場合などは1年以上かかることもあります。
何か月か待った後に承認が下り、買主も値段や条件などの変更箇所に同意したら、晴れて売買契約成立。買主が購入するためのプロセスを始めます。
よって、普通売買では1か月位（コンドミニアムでは４５日ほど）で受け渡る物件も、ショートセールですと、３か月から長ければ１年以上かかりますので、学校が始まるまで．．．や、アパートのリースが切れるまでに入居．．．などの期限のある方にはお勧めできません。
「ショートセール」というと、通常かかる日数よりも早く家の受け渡しができるように思われがちですが、ここで「ショート」なのは、「時間」ではなく、売主が家を売ってもローンの返済を仕切れないという意味で、「お金」がショート（足りない）という意味です。
このショートセールでは、売主が家を売ってもローンが払いきれないため、債権者（ローン貸主）にとっては貸した金額よりも戻ってくる金額が低く、損をすることから、売却に関する値段や条件に関する決断の権利は売主ではなく、全て売主の債権者が握ることになります。
普通売却のように、売主と買主が同意書を成立させた後、その書類は売主の債権者に送られ、売却の承認を得ることになります。家を担保にもつ債権者全てから売却承認を得なければなりませんので、債権者（ローン）の数が多いほど、承認が出るまでに時間がかかります。ショートセールをしなければならない売主の９割は、ローンを2つ以上抱えています。売主との売買の書類が債権者に送付されてから承認が出るまで、早くて２か月、債権者が多く、承認がスムーズにいかない場合などは1年以上かかることもあります。
何か月か待った後に承認が下り、買主も値段や条件などの変更箇所に同意したら、晴れて売買契約成立。買主が購入するためのプロセスを始めます。
よって、普通売買では1か月位（コンドミニアムでは４５日ほど）で受け渡る物件も、ショートセールですと、３か月から長ければ１年以上かかりますので、学校が始まるまで．．．や、アパートのリースが切れるまでに入居．．．などの期限のある方にはお勧めできません。
ショートセールで売られている物件は、購入者にとって本当にトク？
確かに普通に売られている物件よりも低く値段がつけてあることが多いです。これはショートセールという理由から購入したくないと思われがちなので、魅力を高めるために低目につけられているわけです。大抵のショートセールのリスティングは、売主の債権者からの値段の承認がまだ下りていない場合が多いため、何か月後かに晴れて債権者からの返事が来た時に、値段が上げられているたり、自分のオファーした値段が却下される可能性もあります。
注意点
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数か月後に債権者から返事が来た時に、初めに売主と交わした契約とは違う値段、条件になっている場合も多い。債権者が売主と買主との間の同意書を検討後、結局ショートセールを認めず、売買の契約が停止されることもある。
債権者からの返事がいつ来るのか予想が付きにくく、そのためアパートや貸家をいつまで借りるかや、引越しなどの予定が付きにくい。 債権者から返事が来て、買主が購入のプロセスを始める頃には、ローンの金利が変わっている可能性もある。 債権者からの返事の書類の中には、買主にとって不利な条件が含まれていることがあるため、特に注意して書類を読むことをお勧め。弁護士に見ていただくのも良い。 インスペクションをして欠陥が見つかった場合でも、直してもらえたり、修理費を差し引いてもらったりなどの可能性はかなり低い。As-isの売却が多い。 |
ショートセールリスティング
不動産サイトで物件を検索する際に、売る側のリアルターがこれはショートセールですと書かない限り、一般のかたには、その売却が普通売却なのか、ショートセールなのか見極めるのが難しいのが現状です。気になる物件がございましたら、そのMLS番号か住所をお知らせくだされば、こちらでお調べいたします。 また、物件検索を私のほうで設定する際は、ご希望によりショートセールを検索に含めるか除外するかの選択もできます。 |
毎月のローン返済が困難なのに、家の価値が下がってしまって家を売っても全額返済しきれないと思ったら？
もしご自分でこの様な状況に置かれているとお思いでしたら、即、ショートセール専門の弁護士にご相談ください。ご自分でショートセールだと判断せず、専門家に判断していただくのが一番です。弁護士に相談するのは日本人にはあまり日常的ではありませんが、アメリカでは一番効果的で普通に取られる手段です。不動産弁護士でしたら、その人の状況に一番適したアドバイスができ、解決への近道です。相談した結果はショートセールかもしれませんし、全く違った方法かもしれません。お金がない時に弁護士にお金はかけられない．．．と思うのは当然ですが、間違った判断で不適当な方法で売却してしまった時のダメージのほうが大きい場合が多いです。ショートセール専門の弁護士は、そのような方たちの状況を把握しておりますので、コンサルテーションの値段は案外お手頃です。ショートセール専門の弁護士のご紹介が必要なかたは、ご連絡くだされば、このエリアで経験豊富にショートセールのお手伝いをされている弁護士をご紹介いたします。
