家を買う時の下水管のインスペクションって一体何？どうして必要なの？

長年お家のご購入のお手伝いをしてきましたが、物件検査 (home inspection) をすることは皆さん心得ておられる一方、私が口にする前に「下水管の検査 (sewer inspection) も希望します」と仰った方は今のところ一人もいらっしゃいません。私が下水管のインスペクションもしますか？と聞くと、それ何ですか？必要ですか？と問い返されることがとても多いです。それくらいまだまだ知られていないインスペクションですが、家を買う前にやっておきたいことリストに絶対入る重要なもの。今回は下水検査がどんな物なのか、そして何故必要なのかを説明します。

家と公共下水道を繋ぐ配管

キッチンを始めバスルームやトイレの汚水が排水口に入ったら、それがどこへ行ってしまうかなんて気に留める必要もないですし、その配管を検査すると聞いてもピンと来ないのは仕方のない事かもしれません。
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キッチンやバスルームから流れ出た汚水は配管を通って家の下（または横）に埋められている排水管に流れ、そこから道路の下を通っている公共下水管（Sewer main）に排泄されます。排水の流れは重力を利用してますので、必ずしも家の前の道の中の配水管に行くわけではなく、地形の関係で裏庭のその向こうにある道の方が、距離はあっても坂下の場合はそちらに繋がっている可能性が高いです。また、低い土地に建てられた家や地下にあるバスルームからの排水が公共下水管よりも低く位置していることもあり、まずポンプで流れる高さまで汲みあげられてから排泄される手段もあります。

見えないものだからこそ、しっかり検査

家と公共下水管を繋ぐパイプのメンテナンスの責任は、その家の持ち主にあるんです。買った後に修理や取り換えが必要と分かったら、思いがけない出費を目の前にするかもしれません。地面の中で状態がわからないからこそ、買う前に検査しておきたいですよね。それでなくても配水管が詰まって家の中に逆流してきたりしたら大惨事。簡単に考えても排水設備の状態がどうであるか確認するのは最もなことです。
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下水のインスペクションは、小さなビデオカメラを先に付けた指の太さくらいのケーブルを排水管に挿入し、配管の内側から見ることによって状態を確認します。いわゆる、胃カメラのようなものです。スタート地点は家の中、または床下や周りにあるSewer Clean-outからカメラを入れ、パイプが公共下水管に繋がるところまで、つまりホームオーナーの責任になる範囲、をインスペクターが水を流しながらモニターで見て検査します。

下水管インスペクションで発覚する主な問題と原因

• 亀裂や穴　木の根や周りにある何かからかかる圧迫でパイプに亀裂や穴が生じる。
• 詰まり　木の根が侵入して繁殖したり、異物が家の中から流され、パイプの途中がせき止められた状態になる。
• パイプとパイプのつなぎ目のずれ　長年の間に地面が動き、それに伴ってパイプが動く際につなぎ目にずれを生じさせる。
• パイプの角度が緩い　設置ミス、または地面の動きが流れにくい角度にしてしまう。
• 凹み　パイプ素材の衰えが下方に凹みを作り、水が溜まる状態になる。
• パイプの大きさ　規定のパイプよりも細いパイプが使われ十分な排水が出来ない。

下水管インスペクションをした方が良い傾向にある物件

• ​家が築３０年以上経っている
• 周りに木が多い
• 家の歪みが激しい
• お隣と下水管を共同使用している

ここで挙げたのはあくまでもお勧めというだけで、ご自分がやりたければ上に当てはまらなくてもやるべきです。以前、私のお客様で新築のお家のご購入で下水のインスペクションを希望された方がいらっしゃいました。新築ですと配管自体が新品ですし、建設完了証書を取る際に市からのインスペクションがあるため既に合格証書がありましたが、そのかたはご自分の目で確かめられたいと仰ってインスペクションなさいました。この様に、ご自分が知りたい点を調べる．．．これが購入者に与えられたインスペクションの期間です。これを必要ないなどと説得しようとする不動産エージェントは使わないほうが良いですよ。

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インスペクションの結果、問題があったらどうするの？

根が繁殖している下水パイプ

問題が発覚した場合の修復の仕方ですが、近年になって技術が発達し、地面の中の問題でも大げさな掘り起こしが不必要な方法も多くなり、本来よりも安価に出来るもの出てきました。例えば木の根の詰まりには水圧のジェットで根を破壊して詰まりをなくす方法(Hydro jetting)や、亀裂や穴にはパイプの内側にライナーを入れて内側からのシュリンクラップで解決(trenchless pipe lining)出来たりします。しかし、立地やその他の理由で新技術で修繕することが不可能な場合もありますので、自分で判断せずに専門家に見てもらうようにしましょう。

地面の中のパイプの状態は、多くの場合売り主さんもわかっていませんので、売り主さんが物件開示情報書の下水管の欄で「問題ない」や「わからない」と答えても、ああそうですかと納得してそのまま買ってしまうのではなく、状態が分かっていないなら自分で調べようと思うことで、買った後にこんな筈ではなかったと後悔する可能性も減ります。
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また、売り主が一人住まいだったり家にあまりいなかった場合、水道の使用量が少なく問題が明るみになっていない場合もあります。そこへ自分達がファミリーで越してきて、水道の使用量がぐっと増えたら下水管の問題が浮上した．．．なんていうのはたまに耳にします。だから、一人暮らしの売り主さんが「今まで何の問題もなかった」と言っても、必ずしもそれが自分達にも当てはまるケースだと鵜呑みにするべきではありません。

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問題のない下水管

買う前なら売り主さんと交渉してどうにかなるかもしれませんが、買ってしまってから問題発覚しても、修理は全てオーナーである自分にかかってきます。だから、まだ買っていない時にインスペクションするのが一番なわけです。
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私の経験ですと、インスペクションの結果、何も問題がないか、あってもかなりマイナーで修理が必要ない場合が殆どです。でも問題が見つかった場合、問題が出たからと言ってすぐに売買契約を停止するのではなく、専門家と相談して問題の深刻さやコストなどをよく把握してから売り主と掛け合い、その上で納得出来る決断をすることがお勧めです。

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