リファイナンスを考える (Refinance)

私はローン専門ではないですが、不動産をめぐって売り主さん、買い主さんからリファイナンスという言葉を聞くたびに思い違いされている方が多いかなと思いますので、今日は住宅ローンのリファイナンスについてお話ししたいと思います。

リファイナンス (refinance) とはローンの借り替えのことです。既に組んだローンの条件を良くするために、ローンを別の金利や条件で組みなおすことを言います。でもリファイナンスしたからと言って必ずしも良い条件になってお得だとは限らないんです。ですのでリファイナンスを決める前に考えていただきたい点をいくつか挙げますね。

---

去年暮れまでずっと「金利が上がるぞー」と脅しの様に頻繁に繰り返されてたことが、今年に入ってやっと現実化され、少しずつ金利が上がっていっていることに皆さんお気付きだと思います。

そして購入される方には現在の高目な金利を見て「今は仕方ないけど２～３年後にリファイナンスして毎月の支払額を下げる予定」と仰る方も。でもそれって現実的なプランでしょうか？

まず、リファイナンスして「得」をするには、金利がもともとの率よりも最低１パーセント低くなっていないと元が取れないと言われています。それは何故かと言うと、購入時の様にリファインナンスの完了と共にクロージング費 (closing cost) が発生しますので、それにかかる数千ドルを上回るベネフィットがなければ「得」にはならないからです。

多くの場合リファイナンスにかかるクロージング費はローン額に組み込めますので、実際に自分でその数千ドルを用意しなければならないわけでなく、ローンに追加されてしまっているためその金額を知らず知らずのうちに払うことになっているのに、毎月の支払額が３０ドル低くなって得したと言って喜んでいる．．．など、正直頻繁に目にする光景です。

だからと言ってローン会社が嘘を付いているとか騙そうとしているなどと言うわけではありません。手数料がいくらで月々の返済額がどのような内訳になるかなど、しっかり見せてもらったり説明してもらっているはずです。それをきちんと把握せずに月々の返済額が３０ドルなり５０ドルなり下がることにフォーカスして、手数料など諸費用が見えなくなってしまっている人が多いのです。

---

月々の返済が３０ドル下がるだけで天と地との差で生活水準が向上すると言えるかたは、全体で見て損であってもリファイナンスすることに意義があるのかもしれません。しかし大抵のかたの場合、そこまで生活に大きな影響は及ばないのではと思います。

５年ほど前にお家をご購入するお手伝いをした方々から最近ご連絡をいただき、ご売却をお考えとのことでした。ですのでお見積りを出すためにカウンティー情報を見ていたところ、この５年間になんと３度もリファイナンスをされていたことがわかりました。金利が0.25％くらい下がる度にリファイナンスされていたよう。毎月の支払額を数十ドル下げるために、数千ドル（ｘ３回）のクロージング費が発生しておりローンに含まれてしまっていて気づかなかったようです。

月々の支払額が下がるため、リファイナンスすることによって得したと勘違いする．．．こういうケース、多すぎます。

ローンのことなんて良く分からない。そんな自分がチェックできることは？

私も含めて殆どのかたはローンについて細かい所までわからないですし、わからなくても大丈夫な筈です。そのためにローン専門家が存在してその方たちが私達のために動いてくれているわけです。でも、こちらである程度わかっていないと「あれ？こんな筈じゃ．．．」の結果に陥るわけですよね。そこで私からの２セント。専門家でなくても最低限で私達に出来るチェックポイントを挙げます。

---

• 当たり前のようですが、金利 (interest rate)。今ある利率とリファイナンス後の利率の差が最低１パーセント以上であるようにする。（状況によっては0.75％でも良いかも。差が大きければ大きいほど良い！）つまり今の金利より最低でも0.75％は低い金利にならないと大抵の場合意味はなし！現在の様に利率が上がっている見通しのある時は近い将来リファイナンスすることを考えるのはタブーです！リファイナンスは利率以外の条件を改める目的以外は、明らかに利率が下がってからにするのが基本です！
• クロージング費と、それを払い戻すのにかかる期間。クロージング費が高ければ高いほど払い戻し額に到達するのに時間がかかる。それが払い終わってから得が見えてくるので、月々の支払いが３０ドル低くなる一方でクロージング費分の支払いに８年かかる．．．などはやる意味が全くありません。
• 同じ年数の固定ローン (fixed loan) にリファイナンスする場合、例えば３０年固定 から３０年固定など、これは全くオーケーですが忘れてならないのは、例えば５年後にリファイナンスする場合、既に５年間の返済をしてあと２５年残っているわけですよね。それを月々の支払を数十ドル下げるためにリファイナンスすると、また支払い期間が３０年に戻ってしまうんです。既に５年間払った利息への金額、莫大なものだと思います。それをまた一からスタートしないといけない。上でクロージング費について述べましたが、今度は今までに払った金額のロスも計算に入れる事！私達がぱっと計算できることではないですので、ローンの専門のかたに、今のローンでこのまま２５年後に払った金額と、リファイナンスした場合に３０年後に払った額の差を出してもらうとわかりやすいかもしれません。今のままのローンでこのまま行った方がトータルが低かったら、言うまでもなく、このままのほうが良い場合が多いです。

上で言いましたが、リファイナンスした結果、例え数十ドル低くなるだけでも生活がぐっと楽になるのでしたらやる意味があるのかもしれません。これは個人差がありますので私には分からない域です。ローン専門家を交えてご自分の生活状況に合った納得の行く結論を出すことをお勧めします。

ローンのかたは通常リファイナンス（または住宅用購入ローン home loan）をお願いすると、それに関わる見積りしか出しません。それがスタンダードなプロセスだからです。でも、今の状況との比較など賢い結論を出すために必要な数字は絶対聞いてみるべきだと思います。プロのローンのかたは、こちらで知りたいことを理解した上でしっかり説明付きでアドバイスしてくれます。聞いたことに対して面倒な事のようにあしらう担当者がいたら、そういう知識がないのかもしれません。別の担当者にお願いしたほうが良さそうです。

自分で結論を出そうとせず、専門家から資料とアドバイスを得るのが近道です。

結局リファイナンスは避けた方が良い？

今回ここでリファイナンスの注意点を挙げましたが、リファイナンスが悪いわけではありません。むしろやって得した大成功ケースは私のも含めて５万とあります。私のお客様の中ではリファイナンス後に月々の支払い額が７００ドルも下がった！と感激したかたもいらっしゃいます。「得したと思っている」のと「実際に得した」のとでは意味はもちろん金額でも大きなギャップがありますので、得したようなイリュージョンで満足しないよう気を付けましょう！というのが私からのメッセージです。なにはともあれ、今はリファイナンスの時期ではありませんよ。