自分の家の値段が知りたい！どこに聞くのがベスト？

​家を売ろうと思ったら、気になる点のナンバーワンは家の値段。今売ったら、いくらで売れるか。これによって売却後の計画がかなり左右される場合が多いので、殆どの人が一番肝心だと言うのは最もです。参考までにと思っても、見当はずれな数字では将来の計画を狂わす可能性が強いから、出来るだけ現実的な見積りが欲しいものです。

家の価値をゲットできる情報源は様々。それらがどう違うのかを主な利点と欠点で説明します。

正確さは後回し。買った時より値段が上がったかだけ知りたい。

それなら速攻で結果が出るオンラインのインスタント査定で十分かもしれません。自分の家の住所を入れるだけで想定額が出るインスタント査定。多くの不動産サイトにその機能がありますが、果たしてどの程度正確なのでしょうか。

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​査定手段：
カウンティーに登録されているデータをもとに、周囲で売れた物件を収集して平均値を出す。
利点：

• 瞬間的に結果が出る。
• インプットに必要なのは住所のみで、家についての詳細を入れる必要がなく超簡単。

欠点：

• 査定ために比較対象になる周りの物件が全く類似していない（対象外な）ことが多い。例えば800sfくらいの小ぢんまりした古い一軒家の査定に近年建ったばかりのモダンな家が対象になったり、庭の殆どない家が３エーカーの土地のある家と比較されたり。よって見積り結果の正確率は低い。
• リモデルや屋根を最近張り替えたりなどのアップグレードが値段に反映されない。内装のリモデルやアップグレードはカウンティーに報告は不要のため、カウンティーデータに頼る査定方法では感知不可能です。
• 逆に自分の家が他よりも劣化状態である場合もそれが反映されない。通常のケアが行き届いてなくて修理が必要でもカウンティーデータには出ない。（注：劣化が激しく住める状態でないレベルになりますと土地の価値のみがデータに現れます。）
• 大通りやガソリンスタンドなど人が避ける傾向にある立地も、景色が綺麗でプライバシー抜群の人気の高い立地も価値の差がない。データだけでは周りの様子はわかりませんよね。
• とにかく結果は収集された物件の値段の平均値。

固定資産税評価額（Tax Assessment）の通知を見直せば良い？

​家を持っている人なら毎年カウンティーから固定資産税評価額（Tax Assessment）の通知が来るのはご存知ですね。カウンティーから公的に来るものですので、信用度も高くそれを目安にすれば良いと思われるかたは多いと思います。

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​査定手段：
カウンティーに登録されているデータをもとに周囲で売れた類似物件を選出し、プロの不動産鑑定士が綿密に評価し価値の調整を行うことで市場価格を算出する。
利点：

• プロの不動産鑑定士が評価する。

欠点：

• 最近とは言え売却完了した物件のみが評価対象になるため、動きの活発な市場だと価値の読みに遅れが出る。
• 登録データによる鑑定で実査（内覧検査）はしないため、リモデルなど価値に繋がるアップデートの情報がない状態での鑑定となり、結果の正確さに欠けてしまう。
• 一年に一度だけ送付される評価通知を市場や時期に関係なくその年の価値として宛てにすることはできない。

価値を知るにはやはりプロの不動産鑑定士（Appraiser）にお願いするのが確実なのでは？

値段が知りたいのだから鑑定士を雇うのが一番確実でベストではと考えるのは最もです。なんと言っても家の評価をするのが仕事の鑑定士ですので、オンラインのインスタント査定などよりずっと信用性があります。

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​査定手段：
売却済みの類似物件を比較するSales Comparison Approachと、同じ物件を同じロケーションで今建設した場合の費用と築年から減価償却額を割り出して出すCost Approachの方法を用いて、その物件に最も適切と思われる価格を出す。
利点：

• 実査した上での綿密な鑑定。
• 家の特徴やアップグレード、修繕必要箇所やロケーションなど、類似物件との優劣を反映。
• 過去２か月以内に売れた類似物件が比較対象。

欠点：

• 比較対象になるのは売却完了したもののみ。よってシアトルやベルビューではお馴染みの、値段が月毎にグングン上昇していくような速いペースの市場の時は、最近とはいえ過去の値段だけを比較すると現在の値段と合わない可能性が出てくる。
• 有料（家によるが$500～$1000が相場）。
• 結果待ち２～３日、混み具合によっては一週間かかることも。

不動産の事だから、不動産エージェント（Real Estte Agent、Broker）に聞くのが一番では？

​家の値段だけでなく、不動産に関すること全般に関して相談出来るのが不動産エージェント。知識や経験、人柄などを考慮して良いエージェントを決めたら、不動産に関してのワンストップサービスと考えて利用するのが賢いです。

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​査定手段：
売却済みと契約中、市場に出ている物件全てから類似物件を引き抜き、価値を調整して市場想定価格を算出。
利点：

• 鑑定士が使う売却完了物件のみでなく、現在の売れ行きも考慮した査定。
• アップグレード、劣化、ロケーション、時期、人気度など、売り具合に関係する要素を全て反映。そう、人気があると価値も上がるので、それを売値に考慮するのは最もなんです。
• 数時間かかる綿密な査定なのに無料！
• 見積もりのために家を見てもらう際に、どこを直せば価値を上げることが出来るかなど、他の売却に関する相談に乗ってもらえる。

欠点：

• 売り主は必然的に出来るだけ高い値段で売ることを望むので、自分にビジネスが欲しいばかりに非現実的な高めの見積りを用意するエージェントが大勢いる。その類の見積りは市場価格ではなく、とにかく売り主を魅了する値段になっているため宛てに出来ない。知識と経験の豊富なエージェントに現実的な査定をしてもらうのがポイント！
• これから売る意向が知れてしまって頻繁にコンタクトされる可能性がある？コンタクトされたくない場合はそうお伝えして大丈夫ですよ。

まとめ

売ると決めて見積りを取る際、速攻な上に無料なのでオンラインのインスタント査定はとても便利に思えますが、その数字を信じて「これくらいで売れるはず」と断定してしまうのはリスクが高くなります。
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市場は常に変動してますので、売ると決めた時に取った見積りが、例えば実際に売りに出す予定よりも６か月前だったりしたら、その価格はあくまでも参考であって実勢価格ではないことを念頭に置いて売却準備をしましょう。２～３か月後、または市場が変化した時に新たに見積もってもらい、売り出し直前にまたしっかり出してもらってその時の市場の状態を反映した値段を付けるのがベストです。

私の出す見積りは、市場はもちろん時期や買い手の傾向なども反映した、かなり現実的なものです。私の査定がオンライン査定よりも低く出た場合に売り主さんが苦いお顔をなさって、そのオンライン査定額で売れると約束するようなエージェントのほうに売るお手伝いをお願いなさることもありますが、その様な物件は結局売れずに市場に残ってしまい値下げを繰り替えしたあげくに、最終的には私が提示した値段よりも低く売れることになっています。値下げをし始めると、足元を見られるので更に低いオファーが入ってしまうんですよね。その上、市場に置いた期間が長くなると、それとともに税金や光熱費など諸費用も余計に生じるわけです。その様な失敗をしないよう、はじめから適切な値段で出すのが短期間に高価格で売れる鍵なんです。

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