住宅ローンの金利が高い今は、家を買わずに賃貸でいるべき？

アメリカでは​去年の10月から11月にかけて7%に達したローン金利。その後少々6.5%あたりに落ち着いたものの、新年になっても上昇が予想されています。数年続いた3.5%と比べると月々の支払額に目を見張るほどの大きな差。
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それでは、今は買うのをやめてレートが回復するまで賃貸でいるのが賢い？

​今（2023年1月現在）6.5%あたりなので、例にそれを使用します。まずはそれでシアトルで一戸建てを買った時のシナリオを見てみましょう。シアトルのスタンダードな３ベッドルームの戸建てが現在約$900,000とすると、20％の頭金（つまりローン額$720,000）で6.5％の金利の場合、月々の返済額が約$4,500、それに固定資産税を合わせると約$5,000。
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同じ様な一戸建てを同じエリアで借りた場合、賃貸料は約$4,000。

だったら借りたほうが断然安いのでは？

今現在の支払いのスナップショットを比較したら借りたほうが安く見えるのは確かですね。しかし、ローンの支払い額は固定されてますが、賃貸料は固定されてません。ワシントン州では賃貸料の増加へのリミットはありませんので、物価の上昇と共に限りなく上昇していくことが可能です。

上の例をベースに、買った場合と借りた場合のシナリオを比較してみます。
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買った場合。5年経つまでに金利が落ち着く可能性があります。3.5%まで落ちなくても、例えば5%になった場合、賢い購入者なら絶対にRefinance（借り替え）をしています。

では5年後に金利が5%になったのでRefinanceをしたとします。まず５年間支払ってきていますので、ローン残高は約$660,000になっています。それをまた30年の固定で金利5%のRefinanceした場合、月々の支払いは何と約$3,700（固定資産税を合わせても約$4,200）。5年後に金利が今より下がっていれば、逆に今より上がっている賃貸料と逆転してしまう可能性が十分あるんです。
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それだけではありません。借りていたら何も自分のものになりませんが、買った場合は家の価値から負債分を引いたものがEquity（エクイティー、いわゆる利益分）となって自分のものなんです。それを引き出して家のリモデルなどに活用する人もいますし、そのまま増えさせて家を買い替える時の頭金の足しにしたり、全く不動産とは違う事に使ったりとオプションは無限です。

シアトルの不動産市場は景気に関係なく、一年に通常最低5%は不動産価値が上昇しています。市場が活発だった近年では一年に30%も上昇したこともありますが、今は現実的な例として、最低率で上昇した場合を考えて5%とすると、購入時に＄900,000の物件の価値が毎年5%上昇した場合、5年後には$ 1,150,000になっていると予想されます。その場合のEquityはその金額から負債分$660,000を引いた分、なんと$490,000です。

もちろん元々頭金で$180,000払ってますので、住まいが生んでくれた利益は$310,000。まだまだ凄い数字です。投資目的で買ったつもりでないマイホームが、住んでいる間に資本をこんなに生んでくれてるって凄いことですよね。
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借りていたら．．．毎月賃貸でお金を水に流しているだけなので、Equityは全く構築されてません。

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でもそれは金利が5%に下がった場合にしたからでしょ？下がらなかったら損になるのでは？

​最もな質問です。金利が当初の6.5%から更に上がる一方で、低い金利でリファイナンスする機会が全くなかったら．．．？
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固定で30年のローンを組んでますので、その時に出されているローンの金利が9%になろうと20%になろうと（かなり大げさ）あなたの金利は6.5%に保たれてます。そのため５年後も金利は6.5%で返済額は変わらず$4,500＋固定資産税。振り返ってみて、きっと6.5%の時に買っておいて良かったと思ってますよ。
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同時に上に例として挙げたEquityがここでも育っていってますので、金利のこれからの行方がどうであろうと、家を買うということはその時点から投資になっているわけです。

Seattle-Bellevueエリアの家の値段の動き

上のグラフは2000年からのシアトル ー ベルビュー地域での家の値段の動きを表しています。グレーの縦線はリセッション（不況）の時、アメリカはもとより世界中の金融関係に落下がありましたよね。その後グングン回復し、2022年の春まで上昇し続けたのが確認出来ます。

春のピークを迎えた後、今はインフレでまた下降気味。時期が来れば上向きに変わるのは歴史が実証済みですね。

家の買い替えを頻繁にするなら時期を選ばないといけない可能性がありますが、長い目で見れば、どんな躓きも乗り越えてその後の成長が望めるわけです。​短期間の価値の下降を恐れて買わないのはもったいなすぎです。