FIRPTAって何？

​FIRPTA（Foreign Investment in Real Property Tax Act）は、アメリカで税金を申告していない人がアメリカの不動産を売った時に保留を義務付ける税法です。アメリカ市民権や永住権を保持していない人が家を購入する場合に、売る時のことを考えてとても重要な情報なのですが、残念ながら不動産エージェントでもこれを知らない人が多く、よって買い主はFIRPTAについて何も知らないまま家を買ってしまうことがよくあります。

FIRPTA税法の対象になるかどうか、そしてそれはどういうことなのか、売る時になって知らされて驚くよりも、出来るだけ買う段階で理解しておくべきです。今回はFIRPTAについて、簡単にまとめてみました。

対象になる人は？家を買って住むだけで投資目的ではないので関係ないのでは？

この税法の名前にForeign Investmentとあるのを見て、「自分は投資家ではないから関係ない」と考える人がとても多いですが、自分の不動産購入目的は全く意味はなく、肝心なのはアメリカがそれをどう見るかです。
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アメリカでは、アメリカ人以外がESTA (Electronic System for Travel Authorization)や観光ビザで入国して滞在中に不動産を買うことが可能です。アメリカの不動産は誰にでも買いやすいのと、不動産への需要で価値が上がる利点があり、従って多くの外国人がそれぞれの目的でアメリカの不動産を買うわけです。
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外国人の主な理由は

• セカンドホーム、バケーションホーム
• 何らかのビザでアメリカ滞在している家族用
• 貸し出し、Airbnb
• 資産分散で取り合えず何かを買っておいておく

​などがあります。理由によっては全く投資とは関係ないですが、アメリカにはこれらの物件の売却時に売値の一部を保留する権利があります。

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​アメリカでソーシャルセキュリティー番号（SSN）や個人納税者番号（ITIN）を持たず、毎年税金申告をしていない人がアメリカで家を買うと、アメリカ側から見たら投資家の部類に入れられます。投資など頭になく、例えば自分は日本にいてアメリカ留学している息子が住めるように買ったなどの理由でも、投資家とみなされます。

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​これに当てはまるならそのつもりでなくても「投資家」です。

• SSNまたはITINを持たない
• 米国で税金申告をしていない
• 労働ビザとITINを持っているが税金申告は日本のみ

 
ちなみにここで言う税金は固定資産税のことではありませんので、毎年カウンティーに固定資産税を支払っていることがIRSに税金申告していることにはなりません。

アメリカがその様な外国人「投資家」からどう税金を取るかと言うと、その人達がその不動産を売った時なんです。それがこのFIRPTAです。対象になる不動産は住宅だけではありません。ビジネス用の建物や土地なども含まれます。
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そして思い違いが多いのですが、FIRPTAはあくまでもWithholding（保留）であり、支払いとは違います。売却時に保留額と共に提出する書類をIRSが調査した結果、収めた額から納税分を差し引いた部分が返却可能になりますが、リファンドの手続きなしでは返却されませんので要注意です。人によっては殆ど全額返金されたと言っている人もいますので、15％保留だからと言ってそれをそっくりそのまま失うわけでもないようですが、人がどのようにその不動産を保持していたかなど、諸々の理由で税率が決まり、型にはまった返金のレートはないようです。従っていくらになるかは完全にIRSの判断によるもので、予め税理士さんに聞いてもわからないのが現状のようです。

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では売却時にいくら保留されることになるの

売値と、その家を買う人が住むか住まないかでレートが違います。

• $300,000以下  |  住まない  |  売値の15%
• $300,000 ~ $1,000,000以内  |  住む  |  売値の10％
• $300,000 ~ $1,000,000以内  |  住まない  |  売値の15％
• $1,000,000以上  |  15％

夫婦で片方がFIRPTA対象でもう片方は対象外な場合はレートが半分になるようです。
 
下のいずれかの場合に免除になります。

• 値段が$300,000以下で買い主または買い主の家族が単独で買い、買った時から１２ヵ月のサイクルの間で誰かしらが居住している期間の半分以上をこの人が住むこと。
• 買主がIRSから免除の証書を受け取る。

既に不動産を買っていて、このFIRPTAの対象になるようだったらどうしたらいいの？

​自分がFIRPTAの対象になると思ったら、又は対象になるか確認したい場合、日本にいるならアメリカの税法に詳しいかた、アメリカなら外国人に向けた税に詳しい税理士さんにご相談ください。
 
最後に、私は不動産を長年していてFIRPTAの対象になる売り主さんの物件や、そういう物件を購入する買い主さんのお手伝いを何度もしてきましたが、税理士ではありませんし、FIRPTAの条件も改正されることがありますので、ここでお話ししたことはFIRPTAのほんの上澄みです。これについて詳しく知りたい場合は専門のかたにご相談されるか、IRSのサイトをご参照ください。