ショートセール (short sale) って何？

ショートセールは、こちらシアトルとその近郊では2009年あたりから見るようになり、2014年頃に景気が回復するまで続きました。その後、このエリアでは不動産の値段がずっと上がり気味なため、ショートセールとして売られる物件は皆無に近い状態ですが、値段が高くなった今、少しでも安く買いたいと思われるかたが多く、ショートセールに関しての問い合わせが増えてきました。そこで今回は、殆どのかたが思い違いしているショートセールの実態を説明いたします。

ショートセール(short sale)とは？

ショートセール（Short Sale)とは、家の持ち主の個人的な事情で毎月のローン返済が難しくなり、家を売らなければならない状態になった際に、景気の暴落などで家の価値が負債よりも下がってしまっているために家を売っても負債を返済しきれない時に取られる売却方法の一つです。

金銭的な問題で家を手放すことになるため、ショートセールと差し押さえ（フォークロージャー）を混合するかたが多いですが、この二つは全く異なります。差し押さえ（フォークロージャー）に関しては、私の差し押さえについてのページをご参照ください。

「ショートセール」という名前でショートの意味の思い違いをして通常かかる日数よりもスピーディーに家の受け渡しが出来ると思いがちですが、ここで「ショート」なのは、「時間がはやい」のではなく、売主が家を売ってもローンの返済を仕切れないことから、「お金が足りない」という意味なのです。ちなみに短期間で完了出来る売買はショートではなくクイックセール（Quick sale）です。

ショートセールでは、売主が家を売ってもローンが払いきれない状況にあり、債権者（ローン貸主、レンダー）にとっては家が売れても貸した金額よりも低い金額しか戻ってこないため、借入時に同意したDeed of Trustに基づき、家の売却に関する値段や条件に関する決断の権利が全て売り主から売主の債権者に移行します。注：債権者が取るのは決定権で、所有権は売り主が保ちます。

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ショートセールの売買プロセス

普通の売買では、売主と買主が売買契約を成立させた後、その書類はエスクローと買主のローン会社に送られクロージングに向けてのプロセスが始まりますが、ショートセールの売買では、売主と買主が契約を成立させるところまでは普通と同じですが、その後、その書類がまず売主の債権者に送られることになります。

上で話した通り、売り主の債権者が最終的な決定権を握っているため、売買のプロセスを始める前に、まず債権者からその値段と条件で売却してよいかの承認を得なければなりません。家を担保にもつ債権者全てから売却承認を得なければなりませんので、債権者（ローン）の数が多いほど、承認が出るまでに時間がかかります。当時の統計によりますと、ショートセールに陥る売主の９割は、ローンを2つ以上抱えていたようです。

​売主との売買の書類が債権者に送付されてから承認が出るまで、早くて２か月、債権者が多く承認がスムーズにいかない場合などは1年以上かかることもあり、買うほうにとっては忍耐との勝負となります。

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そして何か月か待った後に債権者からの返事がくるわけですが、提出した売買契約書の値段と条件を必ずしもそのまま黙認してもらえるわけではなく、何かしら変更されることもあり、その変更に買主が同意すれば、晴れて売買は普通の軌道に戻り、変更済みの契約書がエスクローと買主のローン会社に送られてクロージングのプロセスが開始されます。

よって、普通売買では1か月位で受け渡る物件も、ショートセールですと３か月から長ければ１年以上かかりますので、学校が始まるまでに．．．や、アパートのリースが切れるまでに入居．．．など、期限のある方にはお勧めできません。

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ショートセールを購入する時の注意点は？

• ショートセールで売られている物件の売値（リストプライス）は、債権者が承認した値段ではないんです。ショートセールであるマイナス点をカバーするために、買い手が付きそうな魅力的な値段が付いているだけです。​
• 数か月待ったあげくにやっと債権者から返事が来た時、初めに売主と交わした契約とは違う値段や条件に変更されていることもあります。購入者が納得できない値段に跳ね上がっていることも可能で、その時点で購入者は契約停止することが出来ます。それから「変更」ではなく債権者がショートセールを認めず「却下」が来ることも。どちらにしても、値段変更や却下のため売買が停止になった暁には、購入者の立場では今まで待っていた数か月が無駄になってしまいます。
• 債権者からの返事がいつ来るのか予想が付きにくく、そのためアパートや貸家をいつまで借りるかや、引越しなどの予定が付きにくいのが現状です。
• 債権者から返事が来て買主が購入のプロセスを始めるのは数か月後ですので、購入者が自分のローンプロセスを始める頃には金利が変わっている可能性があります。
• ​債権者からの返事の書類の中には、買主にとって不利な条件が含まれていることがあるため、特に注意して書類を読むことをお勧めします。弁護士さんに見ていただくのもお勧めです。
• インスペクションをして欠陥が見つかった場合でも、直してもらえたり、修理費を差し引いてもらったりなどの可能性はかなり低いです。

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ショートセールって本当にトク？

当時、ショートセールを希望されたかた、そして気に入った物件がたまたまショートセールだったかたなど、ショートセールにオファーされるかたは様々でしたが、オファーする時点で殆どのかたが「この家がどうしても欲しいから、これが買えるのなら何か月でも待ちます！」的な熱意溢れるもので、売り主と契約してから３週間ほどすると（何故か皆さん、しびれを切らすのは３週間目でした）、「まだ相手のレンダーからお返事こないんですか？催促って出来るんでしょうか？」となり、その時点で待ちきれず契約を停止するかたもいました。

しかし実際にショートセールで良い物件をお得なお値段で買われたかたも沢山いますので、期限関係なく気長に待てる人には良い買い物になるかもしれません。

「時は金なり」とも言いますので、ショートセールがお得かどうかは、物件の持つ将来性と値段、そして待ち時間を見比べてみて、その人が何に納得するかによると思います。

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