コンドミニアム系タウンハウス VS. 一戸建て系タウンハウス。外から見るとどちらも同じだけど、何が違うの？

​他のユニットと左右隣接しながら縦に自分が所有する、いわゆる日本で昔からある長屋タイプの建物をタウンハウス、またはタウンホームと呼びます。州によってこのカテゴリーの振り分け方も違うと思いますので、ここではワシントン州に限っての見分け方をお話しします。

まず、タウンハウスは通常一戸建てかコンドミニアム（コンド）のどちらかのカテゴリーに入ります。隣と付いていなければ一戸建て、団地のようにつながっていればコンドだと思っているかたが多いのですが、こちらワシントン州ではそのルールが適応しない場合がとても多いです。

コンドの部類に入るタウンハウス

​建物が長屋スタイルだというだけで、通常のコンドミニアムと同じ仕組みの集合住宅。ホームオーナーズ　アソシエーション（Homeowner’s Association – HOA）と呼ばれる組合があって毎月徴収される管理費には、組合によってカバーされる内容は違いますが主に上下水道などの料金を始め建物をカバーする保険や修繕への積み立て（Reserve）などが含まれ、共有箇所に関する決断は全て組合を通すシステムになります。ゴミが管理費に含まれる場合は、コンドの敷地内に大きなゴミのビンが設置されています。固定資産税は敷地の特定の土地に対して貸されるのではなく、ユニットの大きさで割り出される比率を払います。

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​コンド形式ということは会則も普通のコンドの様にペットや賃貸に関してなど事細かにルールがあり、全ての住人がそれに沿う義務があります。自分が個人所有する部分はユニットの壁から内側のみ。その他は全て共有（Common Area）です。庭やバルコニー付きのユニットで例えそのユニットの住人しか使用出来ないエリアであっても、それらは共有エリアと考えられる場合が多いですので購入時にコンドの会員規約をしっかり読んで何が個人物で何が共有物なのか把握することが大事です。

​建物や庭、車庫など共有エリアは組合によって管理、修理が施されるので住人にとってはとても楽ですが、買ってから数年しか住まない予定の場合、将来の修繕のための積み立ては直接自分に関係ない可能性もあり、管理費に含まれてしまっているとは言えユニットを所持している間の支払い責任に不合理を感じるかもしれません。そう思われる方は一戸建て形式のタウンハウスのほうを考慮してみると良いです。

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​積立金（Reserve）についてもう一つ重要なポイントは、毎月そのために払い込んでいるからと言っていざその修繕が行われる際に組合に十分な資金があるとは限らないことです。足りないからと修復計画を２～３年遅らせるなどもありますが、最も頻繁に取られる対処法は不足資金の臨時徴収（Special Assessment）です。足りない分を全ユニットから集金して補う方法で、一定期間中、通常の管理費にそれが上乗せされることになります。金額や支払期間は不足金額の大きさやユニット数により異なり、数十ドルを数か月間支払う小規模な臨時徴収から、数百ドルを数年に渡って徴収する大規模なケースもあり、コンドミニアムを購入する際は大きな修繕が予定されていないか、それを支払えるだけの貯蓄が組合にあるかなど、予めよく調べることをお勧めします。臨時徴収はよくあることですので、コンドを所持している間に一度や二度は直面するかもしれないと念頭に置いた方がよいかもしれませんが、蓄えが少ない組合ですと徴収が莫大になりかねませんので要注意です。

​一戸建ての部類に入るタウンハウス

​土地の大きさギリギリに建てられた一戸建てをゼロロットライン（Zero-lot-line）のタウンハウスと呼びますが、ここではコンド形式のタウンハウスとの比較のため、横繋がりのタウンハウスにフォーカスをあててお話ししています。
隣と繋がっていても一戸建て扱いになるタウンハウス。その大きな特徴は、土地付きであることです。庭付きだったり庭が全くなかったりと土地の大きさはまちまちですが、自分の所有地分の固定資産税を払います。

​建物を縦割りした自分のユニットの部分だけ、修理やメンテナンスの責任があるわけですが、他のユニットと隣接しているため、他のホームオーナー達と共同でやらなければならない屋根やペンキ塗りなどは、一件でも支払いを拒否したりすると先に進めないなどのリスクがあります。このタイプのタウンハウスを購入する場合は会則に何年おきにXXXをするべきとしっかり提示してあり、出来るだけその年が遠い将来であるものを選ぶのがお勧めです。

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​上下水道やゴミなども組合を通さずに自分で直接ユティリティー会社と契約して支払いますので各自で回収用のゴミのビンを持ちます。修繕費への積み立てがないため会費が比較的安いか、皆無のところもあります。管理費が少なからず存在するコミュニティーは敷地内に植え込みや遊具など、メンテナンスが必要な個所があるためです。ゼロのところは全く何も手をかける所がないか、出費がある度に各オーナーから徴収しているかです。管理費の低さのみに魅了されてこのタイプのタウンハウスを選ぶかたが多いですが、先にお話しした通り大きな出費になる屋根などの張替えがいつ頃になりそうかなど、しっかり把握してから購入しましょう。

​一戸建て扱いと言っても集合住宅ですのでコミュニティーの一員として守るべきルールは極めて最低限で、コンドと違って全ての事に関しての細かい規制はありません。コンドなら制限されているペットの数やAirbnbなどの短期貸し出しや運営も自由な場合が多く、自分の思うままに出来て便利な一方で、コミュニティー自体の秩序が簡単に乱れる恐れがあります。

ではどちらを選ぶべき？

​どちらを選ぶかはその人それぞれです。どちらにも長所と短所がありますので、よく吟味してご自分のライフスタイルに最も適したほうを選ぶのが一番です。
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主な違いをリストにしてみましたが、例外もありますので、気になる物件があったら購入する前にそのコミュニティーの規約をしっかり確認してくださいね。

タウンハウスの比較

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コンドタイプ

• 土地は付かない
• ​会則が多い
• 賄われるものが多いため、管理費は月々通常数百ドル（シアトル、ベルビュー地域　相場$500前後）
• 管理費に上下水道、ゴミ、共有エリアのメンテナンス、建物の火災保険、修復工事用の積み立てなどが含まれる
• 建物や土地は組合が管理
• 修復は組合で積み立てている貯金から賄われる。しかし資金不足の場合は臨時徴収も起こる

一戸建てタイプ

• 土地付き
• 会則が少ない
• 管理費は月々通常数十ドルかゼロで、共有エリアのメンテナンスに使われる
• 建物や土地は個人管理
• 個人的に積み立てを試みていない限り修復の際は高額の出費になりがち
• 支払いを拒否するユニットがあると修復が足止めされるリスクがある