ショートセール（Short Sale)とは、家の持ち主の個人的な事情で毎月のローン返済が難しくなり、家を売らなければならない状態になった際に、景気の暴落などで家の価値が負債よりも下がってしまっているために家を売っても負債を返済しきれない時に取られる売却方法の一つです。

金銭的な問題で家を手放すことになるため、ショートセールと差し押さえ（フォークロージャー）を混合するかたが多いですが、この二つは全く異なります。差し押さえ（フォークロージャー）に関しては、私の差し押さえについてのページをご参照ください。

当時、ショートセールを希望されたかた、そして気に入った物件がたまたまショートセールだったかたなど、ショートセールにオファーされるかたは様々でしたが、オファーする時点で殆どのかたが「この家がどうしても欲しいから、これが買えるのなら何か月でも待ちます！」的な熱意溢れるもので、売り主と契約してから３週間ほどすると（何故か皆さん、しびれを切らすのは３週間目でした）、「まだ相手のレンダーからお返事こないんですか？催促って出来るんでしょうか？」となり、その時点で待ちきれず契約を停止するかたもいました。

しかし実際にショートセールで良い物件をお得なお値段で買われたかたも沢山いますので、期限関係なく気長に待てる人には良い買い物になるかもしれません。

「時は金なり」とも言いますので、ショートセールがお得かどうかは、物件の持つ将来性と値段、そして待ち時間を見比べてみて、その人が何に納得するかによると思います。

ホームステージングの利点は家を魅力的に見せるだけでなく、家具を入れることによって家具のフィット感や部屋の実用性などを演出する効果があります。結果、家が売れやすくなる他、販売価格（リストプライス）よりも高く売れる可能性が出てくるわけです。特にここシアトル、ベルビュー地域ではホームステージングは大きな要になっています。
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この様に家の売却の際にかかせないホームステージングですが、普通にステージング会社に頼むとかなりの費用がかかってきますので、少しでも出費を浮かせるために個人で持ち合わせている家具や小物を使用したいと希望する売り主さんも沢山います。もちろんそれは十分可能ですが、私物がステージングには向かない場合も多々ありますので、適さない場合を挙げてみます。

家具や小物の状態が劣化していたり見た目が悪い場合は使用出来ません。魅力を出すためでもあるホームステージングは綺麗なコンディションの物で仕上げないと逆効果です。特に壊れている物は使用不可です。家を見に来た人がそれによって怪我でもしたら大変です。

流行らないスタイルや個性の強いアイテムもホームステージングには適しません。出来るだけ万人向けにして魅了するのが意図ですので、人気のないスタイルの物で飾っても残念ながら好印象を与えることが出来ません。

その年のトレンドをそっくり真似する必要はないと思いますが、色目や今風の小物で全体を人気タイプに見せることも可能です。

持っている物の時代、スタイル、色などが様々でちぐはぐに見えるのもいけません。まとまりがないと取り合えず的な印象になる他、落ち着いた趣を醸し出すことは出来ません。見に来る人の多くは住むための家を探していますので、置く一つ一つのアイテムが調和し心の安らぐ空間を作り出すことが重要です。

家のスタイルとインテリアが合わない場合も注意が必要です。例えば家がミッドセンチュリーで家具や小物が特徴のない８０年代や９０年代物だったり、または超モダンな造りの家なのにインテリアはカントリー調だったり。家の建築の特徴をフルに生かした飾り方が出来ていないと、家自体の良さを伝えられない上、外から中へのビジュアルな流れがスムーズでなく違和感が生まれます。家が高級住宅の場合は、家具のクオリティーもそれに見合っていることが大事です。

自分の家具や小物をホームステージングに使いたくても上に挙げたような点に当てはまるなら、折角のステージングも逆効果かもしれません。だからと言って自前の家具は全部使用不可というわけではなく、使える物は使って、適さない物は使用せずにその分レンタルで補充すると良いです。レンタルで費用が発生しますが、それでもホームステージング会社にフルにステージングしてもらうよりずっと安価に仕上がります。
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ホームステージングは家の売り主が自ら手掛けるのではなく、自前の家具を使用することを前提にステージング会社を雇うか、私の様にホームステージングをサービスの一環として施す不動産エージェントに相談することになります。どちらにしても目的は売れやすい家にすること。効果的でかつご予算に合った売却準備をしましょう。私のホームステージングサービスとその事例写真はこちらでご覧いただけます。

​シアトルに約50件ほどあるコープ。主にQueen AnneとCapitol Hillにあり、外から見るとコンドミニアム（以下コンド）の様ですが、コンドとは所持権から運営方式まで全く違います。購入を考えるならその違いを予めしっかり理解しておく必要がありますので、今回はそのよく知られていないコープの主な形態をお話しします。

​コープとはアメリカの不動産では共同所有の集合住宅のことを意味します。日本でも集合住宅にコーポ（コープの和製英語）と名が付いているところもありますが、それはあくまでも名前の一部なだけで特別な形態を意味するわけではなく、アメリカのコープの方式と全く異なります。

コープの不動産全体をオーナー全員で所持し、各オーナーの所持率はユニットの持つ株（ストック）の数に比例して分割されています。大きなユニットはその分株数も多く、コープの所持率も高いわけです。従って分かりやすい例ですと、どこかの企業(コーポレーション)の株を購入して株の分だけその企業のオーナーシップが得られるのと同じことです。

コープの購入は厳密には不動産購入ではなく共同体の一部を買うのでコンドのように普通の住宅ローンは通用しません。他の複数のオーナーによって組まれているローンに付随してコープ全体にかかる包括的担保（Blanket Loan）を組むことになります。ローンの支払いは自分の負債分ですが、担保になっているのがコープ全体の不動産のため、極端な例ですが誰かが支払い滞納で差し押さえになった場合、コープ所有の不動産全部を取られるわけで、それは勿論他の住人のユニットも含まれているのできちんと支払いをしている他の住人にも被害が広がる結末になり兼ねないわけです。頻繁に起こり得ることではありませんので、実際にこの様な事態に巻き込まれたことのある人を探す方が難しいくらいですが、コープの購入を考える人は把握しておくべきです。

売却する場合は、多くの場合まずコープ内で自分のユニットを購入したい（厳密にはユニットの使用権を購入したい）住人がいるかを確認し（The right of first refusal）、誰もいなければ売却の旨をエージェントを通した売却方法で一般公開することが許可されています。購入者が見つかったら、購入者はコープの代表との面接をしてコープの一員になる承認を得なければなりません。これは申込者がコープの規約にそう意志があるかの判断の目的でもありますが、支払い能力が乏しい人だったり過去に滞納の傾向があった人だったりしたら、コープは共同所持のため他のオーナーにも滞納分の支払い責任がかかってくる可能性があり、それを極力避けるための意図があります。

以上の様に違いを述べるとコンドの柔軟性のほうが勝って聞こえるかもしれませんが、コープにも多々の利点があります。例えば、コープの存在を知らない人や、コープの形態が理解できず避けてしまう人が多いため、同じ大きさのユニットでもコンドよりも多少安価だったりします。それからコープは組合の審査をパスした人のみがメンバー（住人）になれること、メンバーのみが住んでいるため非居住者は一目瞭然であることからセキュリティー面で長けていて、しかも団体意識が強く全て共同所有のため施設を大事に扱う傾向もあり、住人がお互いを知っている小さなコミュニティー感覚や安心感を求める人には最適な環境だと思います。だからと言って近所付き合いを強いられるわけではありませんので、孤立を優先するかたでも問題ありません。
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シアトルでコンドの購入を考えているかた、コープも考慮範囲に入れてみてはいかがですか？特に1900年代前半のチャーミングなレンガ造りの建物に憧れるかたにはコープに良いものがあるかもしれません。まずはコンドとコープの違いや利点欠点をよく比較して、どちらがご自分に合っているかをじっくり判断することですね。

家を売却すると決まったら、修理だのリモデルだの、その家の必要性や家主さんの意向でいろいろやるべき物があるかと思います。その中でも特にやると良いものは何か聞かれることが多いので、お勧めトップ１０をリストしてみました。壁のペンキや清掃などは準備の一環として幅広く認知されていることですのでここでは触れておりません。
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あまりお金をかけずとも簡単にグッと印象を良く出来るものを１０点ご紹介します！

​開閉出来なかったりナナメに開いてしまうブラインドや、折れていたり窓枠にサイズが合っていないブラインドは見苦しくかえって目立ちます。直したり新調しないのであれば、取り外してしまうのがベストです。外した後は穴を埋め、ペンキを塗って綺麗に仕上げましょう。

​どんなにキッチンやバスルームをピカピカに掃除しても、シンクやタブ、便器の周りのコーキングが綺麗でないと不衛生に見えてしまいます。付いているコーキングを完全に剝がしてから新しく貼ります。やった事がないかたは少し練習すると良いかもしれません。真っすぐスムーズに貼れていなかったり穴があったりするとかえってマイナスな印象になりますので、どうしてもコツがつかめなければハンディマンにお願いしたほうが良いかもしれません。

​折角物をどかして部屋をすっきりさせたりホームステージングで魅力的に演出しても、もともと置いてあった家具の跡がカーペットにしっかり付いていたら、今まで誰かが住んでいた中古のイメージがフルに出てしまいます。業者にカーペットをシャンプーしてもらっても、家具の跡が取れないことも多いです。そこで重い家具で押しつぶされたカーペットの毛を立てるのに必要なのは、よく濡らしたタオルとアイロンだけ！濡れタオルを跡の上にかぶせ、その上からアイロンを動かしながらじっくりかけます。カーペットの毛がみるみる立ち上がり始めますよ。氷を使うやり方もよく目にしますが、私の経験では、この濡れタオルとアイロンを使った方法のほうが即効性も成功率も高くお勧めです。

家の中から窓の外の景色が見えるから、窓ガラスは十分綺麗と思いがち。しかし雨や微粒の砂埃、そして手垢などでガラスの表面はフィルムがかかっている状態になっているのが通常です。全ての窓ガラスの外と内の両側をよく拭いてみてください。外が鮮やかに見えてくるはずです。同時に家の中への日の入りも良くなり印象がアップします。窓を拭く時は、拭いた跡が残らないようにしっかり拭き取るのがコツです。
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ガラスの両面をよく拭いても曇りが取れない場合は、ガラスとガラスの間に入っているべきアルゴンガスが漏れて湿気が侵入してしまっています。この対処法は窓にガスを入れて密閉しなおす修理をするか、修復不可能なら窓自体を作り直すかになります。

​足で踏み込む度にギシギシ鳴る床。これは古い家だけでなく、建付けの仕方で新し目の家でも起こります。住んでいると毎日の事で聞こえなくなっているかもしれませんが、家を見に来る購入者達の耳はごまかせません。このギシギシの理由の殆どが、床やカーペットなどのフロアー素材の下のサブフロアー合板（Subfloor）を固定しているはずのネジがゆるくなってサブフロアーが浮いてしまっているか、ネジを使うべき手間を省いて釘を使ったために浮いてしまっているからです。一番良い解決法はカーペットやフローリングを張り替える時にサブフロアーに新しく追加ネジを入れることですが、取り替える予定がなければカーペットなど様々なフロアー素材を敷いたまま下地のサブフロアーにネジを打ち込むことの出来る道具がHome Depotなどのハードウェア店で安価で購入可能ですので、是非試してみてください。

​カーペット自体のコンディションはよくても、張りが緩んで波を打っているカーペットはどうしてもくたびれた印象になってしまいます。張りなおすにはカーペットストレッチ用の特殊な道具が必要なため業者に来てもらう必要があると思いますが、比較的安価にピシッとさせることが出来ます。

​リセスライト（天井埋め込み型照明）やシーリングライトなど同じ場所に複数ある照明の電球が、様々な形、色、明るさになってしまっていませんか？電球は一斉に切れるわけではありませんので、切れるたびにその都度手元にある電球を入れてしまったりして、結果全体の統一感がなくなっているのをよく目にします。売る時はその様なちぐはぐさが目立ってしまいますので、同じ種の照明には同じタイプ（形、色、明るさ全て）の電球に替えると、部屋全体が統一して見えるようになります。

​全体的にすり減っていたりツヤがなくなっている場合は、全体をサンディングしてステインを塗ることをお勧めしますが、そこまでは必要ないけどキズを目立たなくしたいなら、タッチアップ方があります。表面的な浅い傷ならフローリング用のマーカー、深い傷ならペーストタイプがベストです。どちらもHome Depotのようなハードウェア店で購入出来ます。フローリングとしっかりマッチした色を選ばないと、かえってキズを目立たせることになり兼ねませんのでご注意です。

​毎日使う玄関だから、目張りテープが剥がれてきていると気付いても段々とそれが普通になって放置してしまうこともあるかもしれませんが、玄関は購入者が来て一番初めに目に付く場所です。ドアの周りのテープに切れ目が入っていたり剥がれていたら、見苦しい印象を与えるだけでなくその後に見る家の中もその程度に思われてしまいます。目張りテープは簡単に付け替えることが出来ますので、人に家を見せ始める前にやってしまうことをお勧めします。テープが厚すぎるとドアの開閉に支障が出てしまいますので、予めサイズを把握してから買いに行くと良いです。

​網戸に裂け目や穴があると網戸としての役目を果たしていない他、どんなに家の中を綺麗に飾っても窓越しに穴の開いた網が見えたりしたら整ったイメージが台無しになってしまいます。切れ目や穴があったり緩みがある網戸はピシッと張りなおしましょう。印象は絶対アップします！

​家を売ろうと思ったら、気になる点のナンバーワンは家の値段。今売ったら、いくらで売れるか。これによって売却後の計画がかなり左右される場合が多いので、殆どの人が一番肝心だと言うのは最もです。参考までにと思っても、見当はずれな数字では将来の計画を狂わす可能性が強いから、出来るだけ現実的な見積りが欲しいものです。

家の価値をゲットできる情報源は様々。それらがどう違うのかを主な利点と欠点で説明します。

それなら速攻で結果が出るオンラインのインスタント査定で十分かもしれません。自分の家の住所を入れるだけで想定額が出るインスタント査定。多くの不動産サイトにその機能がありますが、果たしてどの程度正確なのでしょうか。

​査定手段：
カウンティーに登録されているデータをもとに、周囲で売れた物件を収集して平均値を出す。
利点：

• 瞬間的に結果が出る。
• インプットに必要なのは住所のみで、家についての詳細を入れる必要がなく超簡単。

欠点：

• 査定ために比較対象になる周りの物件が全く類似していない（対象外な）ことが多い。例えば800sfくらいの小ぢんまりした古い一軒家の査定に近年建ったばかりのモダンな家が対象になったり、庭の殆どない家が３エーカーの土地のある家と比較されたり。よって見積り結果の正確率は低い。
• リモデルや屋根を最近張り替えたりなどのアップグレードが値段に反映されない。内装のリモデルやアップグレードはカウンティーに報告は不要のため、カウンティーデータに頼る査定方法では感知不可能です。
• 逆に自分の家が他よりも劣化状態である場合もそれが反映されない。通常のケアが行き届いてなくて修理が必要でもカウンティーデータには出ない。（注：劣化が激しく住める状態でないレベルになりますと土地の価値のみがデータに現れます。）
• 大通りやガソリンスタンドなど人が避ける傾向にある立地も、景色が綺麗でプライバシー抜群の人気の高い立地も価値の差がない。データだけでは周りの様子はわかりませんよね。
• とにかく結果は収集された物件の値段の平均値。

​査定手段：
カウンティーに登録されているデータをもとに周囲で売れた類似物件を選出し、プロの不動産鑑定士が綿密に評価し価値の調整を行うことで市場価格を算出する。
利点：

• プロの不動産鑑定士が評価する。

欠点：

• 最近とは言え売却完了した物件のみが評価対象になるため、動きの活発な市場だと価値の読みに遅れが出る。
• 登録データによる鑑定で実査（内覧検査）はしないため、リモデルなど価値に繋がるアップデートの情報がない状態での鑑定となり、結果の正確さに欠けてしまう。
• 一年に一度だけ送付される評価通知を市場や時期に関係なくその年の価値として宛てにすることはできない。

値段が知りたいのだから鑑定士を雇うのが一番確実でベストではと考えるのは最もです。なんと言っても家の評価をするのが仕事の鑑定士ですので、オンラインのインスタント査定などよりずっと信用性があります。

​査定手段：
売却済みの類似物件を比較するSales Comparison Approachと、同じ物件を同じロケーションで今建設した場合の費用と築年から減価償却額を割り出して出すCost Approachの方法を用いて、その物件に最も適切と思われる価格を出す。
利点：

• 実査した上での綿密な鑑定。
• 家の特徴やアップグレード、修繕必要箇所やロケーションなど、類似物件との優劣を反映。
• 過去２か月以内に売れた類似物件が比較対象。

欠点：

• 比較対象になるのは売却完了したもののみ。よってシアトルやベルビューではお馴染みの、値段が月毎にグングン上昇していくような速いペースの市場の時は、最近とはいえ過去の値段だけを比較すると現在の値段と合わない可能性が出てくる。
• 有料（家によるが$500～$1000が相場）。
• 結果待ち２～３日、混み具合によっては一週間かかることも。

​家の値段だけでなく、不動産に関すること全般に関して相談出来るのが不動産エージェント。知識や経験、人柄などを考慮して良いエージェントを決めたら、不動産に関してのワンストップサービスと考えて利用するのが賢いです。

​査定手段：
売却済みと契約中、市場に出ている物件全てから類似物件を引き抜き、価値を調整して市場想定価格を算出。
利点：

• 鑑定士が使う売却完了物件のみでなく、現在の売れ行きも考慮した査定。
• アップグレード、劣化、ロケーション、時期、人気度など、売り具合に関係する要素を全て反映。そう、人気があると価値も上がるので、それを売値に考慮するのは最もなんです。
• 数時間かかる綿密な査定なのに無料！
• 見積もりのために家を見てもらう際に、どこを直せば価値を上げることが出来るかなど、他の売却に関する相談に乗ってもらえる。

欠点：

• 売り主は必然的に出来るだけ高い値段で売ることを望むので、自分にビジネスが欲しいばかりに非現実的な高めの見積りを用意するエージェントが大勢いる。その類の見積りは市場価格ではなく、とにかく売り主を魅了する値段になっているため宛てに出来ない。知識と経験の豊富なエージェントに現実的な査定をしてもらうのがポイント！
• これから売る意向が知れてしまって頻繁にコンタクトされる可能性がある？コンタクトされたくない場合はそうお伝えして大丈夫ですよ。

売ると決めて見積りを取る際、速攻な上に無料なのでオンラインのインスタント査定はとても便利に思えますが、その数字を信じて「これくらいで売れるはず」と断定してしまうのはリスクが高くなります。
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市場は常に変動してますので、売ると決めた時に取った見積りが、例えば実際に売りに出す予定よりも６か月前だったりしたら、その価格はあくまでも参考であって実勢価格ではないことを念頭に置いて売却準備をしましょう。２～３か月後、または市場が変化した時に新たに見積もってもらい、売り出し直前にまたしっかり出してもらってその時の市場の状態を反映した値段を付けるのがベストです。

私の出す見積りは、市場はもちろん時期や買い手の傾向なども反映した、かなり現実的なものです。私の査定がオンライン査定よりも低く出た場合に売り主さんが苦いお顔をなさって、そのオンライン査定額で売れると約束するようなエージェントのほうに売るお手伝いをお願いなさることもありますが、その様な物件は結局売れずに市場に残ってしまい値下げを繰り替えしたあげくに、最終的には私が提示した値段よりも低く売れることになっています。値下げをし始めると、足元を見られるので更に低いオファーが入ってしまうんですよね。その上、市場に置いた期間が長くなると、それとともに税金や光熱費など諸費用も余計に生じるわけです。その様な失敗をしないよう、はじめから適切な値段で出すのが短期間に高価格で売れる鍵なんです。

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